年轻人买房前需要做足哪些功课?

房子对于当代人来说,意义非常重大。很多人一辈子都买不起房,也有很多人一辈子只能买得起一套房,因此在买房子前一定要做好足够的功课,一步到位,不要买了后才后悔,那就来不及了。

1. 如何选房子?

1.1 户型的选择?

需求导向

  1. 自住:过渡(一居,小两居),刚需(两居),改善(两居,或者三居)
  2. 投资:出租(一居,小两居),空置(等待房价上海)

这里要注意,不管是自住,还是投资,都很少有人选择三居,因为触及了大多数人的预算天花板,而且三居室又不是那么必要。而一居大多数人都是做为过渡户型,早晚要换(出租除外)。这么看来,选择二居室才是明智的选择。


(loft户型很差,why?采光差,通风不好。)

总结:二居室是主流户型,刚需自住和投资都是很不错的选择。租房需求旺盛的城市,大两居还可以将客厅改造,整成三居室,增加租金。

1.2 朝向如何选?

直接说结论:朝南

一般而言,房子朝向的优劣顺序大致为南、东南、东、西南、北、西,朝南最好,朝西最差。所以一般的来讲,最好是买南北朝向的。这和我们中国人的传统观念有关系。另外我们国家处于北半球,气候特点是以南北向风为主,南北向的房屋不仅采光性好,如何户型是通透户型的,通风也比较好。

1.3 从户型图入手

动静分离怎么看?

卧室集中在一面,客厅和餐厅、厨房集中在一面。
来两张比较好的户型图。和动区相邻的是过渡区(书房、卫生间,次卧),而不是主卧。

南北通透

坐北朝南源由?

由于中国是处于北半球,为了能享受到更多的采光日照,最好的朝向是坐北朝南,也就是门向北,窗朝南。

南北通透的优点

  • 采光好:南北通透的房子在客厅和餐厅一般都有大阳台,采光极好。
  • 通风好:中国位于北半球,冷空气都是从北向南吹的,空气的流通更好。通风好可以降低因室内潮湿而引起生病。
  • 冬暖夏凉:朝南的房子冬季得热多而夏季得热少,再加上夏季的主导风向一般为东南或者南方,自然风给人带来的舒适感是空调无法比拟的.

如何从户型图中,看出是南北通透呢?

  1. 客厅与餐厅相连,且客厅直通南向阳台,餐厅直通北向阳台,之间无墙体遮挡
  2. 房间分居南北,门对门通风顺畅。
  3. 室内呈小进深,大面宽的格局,采光较好。

只有同时满足3个特点才能称之为南北通透,否则就是“伪”南北通透。我们来看具体的例子:

真南北通透

假南北通透

面宽/进深/开间

先看概念:

  • 面宽:房屋东西墙面之间的宽度尺寸
  • 进深:与面宽垂直方向的深度尺寸
  • 开间:是指相邻两个横向定位墙体间的距离。

再看结论:不要选面宽小,而进深大的户型。

最后,来探讨一下为什么?

户型最重要的指标是面宽

关于得房率、公摊面积,我们是没有办法知道确定的数值,这里猫腻很多。而面宽是可以测量的,是判断一个户型好坏的最直接的指标。

建筑师在规划小区的时候,首先考虑的,不是如何让房子住的舒服,而是人如何把总建筑面积做到最大值,让开发商赚到最多的钱。

想要把建筑面积做到最大而且同时满足光照标准,最简单粗暴的方式,就是减少面宽,增加进深。

我们在看楼栋分布图的时候,往往会发现一个问题:楼栋东西向的间距很小,而南北之间间距比较大。(南北向有采光的需求)

如果保证每户的面积不变,那只能从南北方向找补,增加进深,省出面宽。这样就增加了几个单元的房子,但同时户型就变得狭长了。

楼层平面图

只看户型图选房,大多在拿房的时候会后悔。

在不了解整个楼层户型分布的情况下,你可能并不知道:

  • 你卧室旁边居然是邻居的客厅,你在睡觉的时候,恰好人家在聚餐办活动,吵得你无法入眠。
  • 你的卫生间、阳台离隔壁太近,你的生活开始变得毫无隐私了。
  • 本来选的就是坐北朝南的房子,没想到自己的窗户是在一个凹槽里。根本就采不到光照。

因此业内人士经常有一句话:没看过楼层平面图,等于没看过户型图。

看楼层平面图,最重要的一点是,户型的采光问题。

随便从网上找了一张图,请看中间的2号户型。如果单纯看户型图,次卧和厨房都有窗户(小红圈的部分),面积虽然小,但勉强能接受。

但看了楼层平面图,你会发现两个窗户都在一个很深的凹槽内,势必影响采光。

另外,2号楼作为凸起的中间户,也会有些影响两个边户的客厅采光。

1.4 从小区环境配置

容积率是个啥?

容积率是指,建筑总面积与建筑用地面积的比。

例如,在1万平方米的土地上,有3000平方米的建筑总面积,其容积率为0.3。由于高层建筑的存在,容积率数值可以大于1。

而对于租户来说,容积率越低住得越舒服,具体数值可以参考下图。

![](/Users/MING/Library/Application Support/typora-user-images/image-20200322204622613.png)

高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多(也可能是楼层高),而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口,最终导致小区业主的生活舒适度下降。比如公共设施(健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道)的使用上就会相对拥挤,频繁的使用还会加剧设施的老化。

对于开发商来说,容积率越高越好。对于老百姓来说,容积率越低越好

高低配是个啥?

高低配就是:洋房、别墅+高层,多种建筑形态的搭配。

举个例子,一个20万平方米的“高低配”社区,高层假设18万平方米,排屋为3万平方米,高层成交均价2万元/平方米,排屋的成交均价为4万元/平方米,这个项目的总货值为48亿元;假如这个20万平方米为纯高层住区,那么它的总货值为40亿元。

所以“高低配”就是为了多做利润。洋房、别墅会侵占大片的绿地面积,而高层则被牺牲了楼间距、公共活动空间。同样的容积率,纯高层社区的居住感往往比高低配社区高层居住感更好。

楼层数区分

  • 低层:1-3层(含3层)
  • 多层:2-6层
  • 小高层:7-11层
  • 多层:12层以上
  • 超高层:33层以上

城市规划:学区房,商业配套

城市规划,包括学区,商业配套,绿化等

这些是可能你要提前了解清楚,对你以后租房的舒适性可能会有影响。

比如在这个链接里就可以看到厦门的

http://zygh.xm.gov.cn/zwgk/zdxxgk/ghcg/201909/W020190930392960120523.jpg

学区是教育局规划决定的,这是开发商不能左右的。为防有地产商为拉取客户而欺骗购房者,最好自己去确认。

绿化环境:绿化率

绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念,并没有法律和法规依据。

在通常情况下,新建居住区内绿化率不得低于30%,旧区改造不低于25%,大于50%则可称作花园。另外,达到40%左右的才能保证居住的舒适度。

1.5 其他指标

层高

上下两层楼面(或地面至楼面)结构标高之间的垂直距离

得房率

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。一般多层的建筑物得房率为88%,高层的建筑物得房率为72%,而办公楼为55%。

一般飘窗或者半封闭阳台不会纳入到套内面积中,所以房企也是采用这种方式来赠送房主,促成房屋交易提升。

公摊面积

公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

1.6 其他注意点

  1. 留心一下房间比例,家具的比例不要信。
  2. 房间是否有改造的空间(非承重墙)
  3. 门的开向?(是否与其他家具预置有影响,如衣柜)
  4. 楼层的选择:这几层永远都是黄金楼层,选1/3-2/3的楼层不会错。
  5. 室内的走道不宜过多,或过长,浪费钱。
  6. 厨卫不要扎堆,避免因为卫生间而影响食品安全
  7. 房门的开向要合理,内开不要影响空间的使用(衣柜等),外开不要影响活动区域。
  8. 买房子,一定要选好开发商,最好找有品牌的,不要找本地小开发商。
  9. 不买设备层?

参考文章:户型的战术选择

2. 如何买房子?

2.1 等额本金还是等额本息

先说结论:选择等额本息

再来看下,这二者计算方法到底有什么区别?

那为何要使用等额本息呢?

  1. 在第一个月,由于占用银行的本金都是一样的,所以第一个月的利息是一样的。而等额本息的意思就是说,每个月要还给银行的钱(银行+利息)是固定的,第一个月的利息都是一样的,所以第一个月等额本息会比等额本金多,不仅是第一个月,而是接下来的几十年里的每个月,等额本息占用银行的钱都会比等额本金多。占用时间越长金额越多,我们就越占便宜,运用数学里的极限思想,我们如果能占用一辈子不还银行钱,那岂不是爽翻了。
  2. 20年前的1000块钱是巨款,而现在的1000块钱就只够我们吃一顿饭。说明钱会越来越不值钱。尽量让现在的我们少还钱,而未来的更有钱(经过稀释后的)的我们去还钱。
  3. 而且现在的现金流对我们都很重要,能贷多长就贷多长,能多贷点就多贷点。不会吃亏的。
  4. 现在人民币贬值的速度是3%左右,而房价的上涨速度远大于此,所以买房是不会亏的

更多内容请前往查看青木先生的文章:隐藏在房贷里的那些秘密

2.2 房子溢价

原文链接:10种溢价,决定你的房子的价值

一套面积相同、结构相近的高层住宅,因为在不同的城市、不同的位置有了天壤之别的价差。为什么会这样?

原因再简单不过了,任何资产都有一个基准价格,还有在此基础上的溢价。拥有多重溢价的房子,可能是没有溢价房子的10倍,甚至30倍、50倍!

由于城乡差别巨大,城市和城市之间差别巨大,中国的房子就有远比西方多得多的溢价类别。对于者来说,这是必须关注的。

1. 资源溢价

溢价很好理解,就是的价值。一般来说,幼儿园、、初中是就近的,好的能大大提高住宅的价格。在北京,曾屡屡出现过单价数十万元的房,对此大家已经耳熟能详。

2. 医疗资源溢价

医疗资源肯定会影响房价,而且从整体上影响一个城市的房价。中国的医疗资源分布在北京和上海,其次是成都、武汉、广州这些区域城市。所以,这些城市房价里都有医疗溢价的成分。

3. 交通资源溢价

能不能成为全国性的铁路、公路和航空枢纽,直接影响到一个城市的发展前途。城市一般都是多重交通枢纽,比如北京、上海、广州;石家庄、南昌虽然是省会城市,但在高铁系统里地位不高,航空地位更低,所以其房价必然受到影响,不如同为省会城市的郑州、杭州等城市。

4. 城市级别溢价

级别越高的城市,拥有更多发展机遇,这是不言而喻的。在中国,北京和上海是类城市,深圳、重庆、天津是第二类城市,然后才是其他的省会城市、计划单列市,再往下是地级市、县级市、县城、镇。一线城市的地级市(苏州、廊坊、东莞等),发展机遇又会多一些。

近年来明显在崛起的省会城市有南京、杭州、成都、武汉、郑州、合肥、长沙、西安等。

5. 邻居溢价

有人说,买房子就是买邻居,此言不虚,在中国尤其如此。如果你的邻居里都是这座城市里有权、有钱和有意见影响力的人,你的小区不会规划垃圾填埋场、火葬场,也不会有高压线穿空而过,就连垃圾转运站也会躲得远远的,而的即便现在不是名校,很快也会跟名校合作的。

6. 自然环境溢价

深圳楼市为什么在过去两年领涨全国?原因很简单,在市区拥有500万人口以上的大城市里,空气质量有超过深圳的吗?绿化覆盖率有超过深圳的吗?海滩有比深圳漂亮的吗?同理,厦门房价也很高,珠海房价也远超旁边的中山、江门,这里面都有明显的自然环境溢价。

7. 制度溢价

北上深的房价会超过香港吗?有人说能,有人说不能。说不能的,强调的主要就是制度溢价。不是说香港的制度都优于内地,而是说内地人比较方便过去买房子的,没有语言障碍的,实施成熟市场经济制度的地方,只有香港而已。

8. 信用稀缺溢价

当一个社会信用稀缺的时候,金融市场容易受伤,因为金融市场波动性更大,交易成本更低,交易更为便捷。所以金融市场更容易被操纵,出现极端行情,从而实现财富的快速、剧烈转移。

9. 土地制度与开发制度溢价

中国的土地制度是“国有+集体所有”,集体所有的是农业用地,变成城市建设用地只能是国家征地。所以,从房地产开发的角度看,中国的土地制度基本上是国有的。具体到每个城市,都是市政府所有的。所以,土地市场不存在竞争,房价也就易涨难跌。

在欧美等国家,买地建房都是私人的事情,开发商的作用不大。中国不同,必须有开发商居中。所以,中国的商品房市场相当于有“做市商制度”,开发商控制着新盘价格,会串联护盘。新房不仅难以降价,还成为拉动二手房上涨的主要因素。

也就是说,中国的土地制度、房屋开发销售制度,均大不同与西方。不明白这一点,就看不懂中国楼市。

10. 风水溢价

房子还有风水溢价。位置明显不好(比如低洼、以前做过坟地、刑场)的小区,出过事的房子(比如发生过凶案),其价格很难上涨。风水特别好的房子,则会非常抢手。别以为这是迷信,中国的风水学自有其合理的一面。

2.3 交首付要注意的事

1、一定要检查开发商是不是具有商品房预售许可证

有了许可证,则说明开发商具有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等,这是买房能否办产权证的重要证件。另外,购买时需要留意所购楼号是否在预售范围内。

2、一定要注意合同是否标准为房屋买卖合同文本

在签订合同时,一定要选用房地产管理部门一致印制的标准房屋买卖合同文本,并依照合同文本中所列条款逐条逐项填写。切记!千万不能大意。

3、一定要留意合同条款中双方所填写的内容中权力与责任是不是对等

有些开发商的合同文本会在事前已填写好,甚至连补充条款也已经填好了,那么对于此种情况,买房人就要提高警惕了!因为这种填写好的合同文本大多存在着权力责任不平等的条款。一旦发生此种状况,买房人一定要提出自己的意见,决不能草率行事。

4、一定要明确约定付款方式

在合同中对付款的数额、期限、方法及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签定合同,而是先让买房人交纳必定数额的定金,只给购房者一个收据,一旦发生纠纷,购房者在追究其责任方面就会举证艰难。

5、一定要约定好交房日期

其实,在日常生活中,开发商因资金不足而延期交房是常有的事。然而有些开发商却会在预售合同上大做文章,比如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期;运用“水电气装置后、质量检验合格后、小区配套完成后才交付房子”等一些含糊言语。

对此,购房者在签定合同时,必定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能准时交房所需承当的责任。这样一来,才可保障到自己的利益,也方便日后能够维权!

2.4 买毛坯房还是精装房

精装房优点

  • 你向银行贷款的钱也包括装修的钱,你就不用一下子拿出那么多钱。
  • 装修由开发商承包,不用你操心
  • 统一装修的话,所有的交付完即是装修完成的时间,比较统一,不用担心入住后有装修噪音

精装房缺点

  • 装修风格比较统一,没法自主选择装修风格
  • 开发商统一装修的质量、成本无法把控
  • 一般来说,开发商的装修不值你支付的费用

毛坯房优点:

  • 可以自主选择装修风格
  • 可以自己把控装修质量,对比原材料价格,监督装修过程

毛坯房缺点

  • 自主装修的话,可能比较费钱,而且劳心劳力,需要做很多的功课,操很多的心
  • 各家各户的装修时间都不固定,有可能你入住了,别人还在装修,那就很影响你的生活质量。
  • 装修的时候,你可能要自己再付现金,对于资金不充裕的人来说是个难题。

3. 买前买后还有啥事

3.1 买后还要交什么钱?

房子买来,即使你不住,也是要花钱的,那到底花在哪里呢?

  1. 物业费:3元/平方,各个地方不同,一百平的话,一个月300
  2. 公共设施损耗费:半年 500,一年1000
  3. 停车费:地上 120-250 元/月,地下 250-400元/月

3.2 买前要做好哪些调查

1、五证二书是否齐全

五证:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。

二书:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

这些证件齐全了,开发商才可以卖房。对于买房人来说,要关注自己所购买的房子楼号是否在预售许可的范围内。

2、看开发商资质实力,口碑好坏

看开发商资质是一级、二级还是三级。一级好,二级还不错,三级就比较一般了。了解开发商相关信息,比如开发商以往的业绩、项目总开发量和开工量、工期进度等。

3、看产权年限

买房要注意土地的使用年限,一般为70年,也有40年或者50年的。年限是从开发商初拿到这块地的时候算起,而经过后期的开发、出售,很多人在买到新房时,房屋的产权年限往往不足70年了。

4、看小区环境

小区环境如何,直接反应了一个小区的品质。要关注绿化率、容积率及建筑密度等相关指标。注意看小区的硬质铺装(比如大理石地面、花砖地面、植草砖地面等)、小区围墙、小区大门、楼栋外立面颜色和装饰、内部活动设施、指示牌、水景、雕塑、灯光设施,要美观且实用。

5、看小区物业好坏

物业就是业主的管家,好的物业能让人放心、安心、舒心。看物业好坏,可以参考物业公司、看物业提供哪些服务、看公共区域的卫生情况、看小区安全防卫级别、如果有条件还可以询问已入住的业主。

6、看小区的配套

是否自带幼儿园,幼儿园、的中办学水平如何,与小区的距离有多远。

4. 房产百科

4.1 产权40年和70年有什么区别?

根据用地性质的不同,不同房屋的主人的使用年限有所不同

  • 居住用地:70年
  • 工业、教育、文化、卫生、体育用地:50年
  • 商业、旅游、娱乐用地:40年
  • 综合或其他用地:50年

这里要注意的有几点

  1. 使用年限是从开发商取得该土地使用权之日开始算起,而不是从你拿到房子那天开始算的。
  2. 你买了房子,只是拥有了房子,和70年的土地使用权限,70年到了,你的房子还是你的,只是你没有使用土地的权限。

那你肯定要问了,如果土地使用期满怎么办呢?

目前有两种说法:

  1. 期满自动续期。依据:2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。” — 可能性最大。
  2. 国家收回土地,但是会给予你业主一定的经济补偿或者用类似拆迁安置的方法解决。

不过,除了土地的使用年限的区别外,不同产权年限的房子,在一些方面也有明显的区别。

  1. 税费、土地出让金不同:40年产权的商业用房,其交纳的税费和土地出让金都比住宅要高。

  2. 按揭方式不同:70年产权的房子,可以采用商业贷款、组合贷款或公积金贷款,首套房一般首付比例为3成,贷款年限最长可达30年,首套房贷款一般为基准利率。40年产权的房子,只能使用商业贷款,不能使用公积金贷款。购买首付须为总价五成,商业贷款年限为10年,贷款利率通常会比较高。

  3. 居住成本不同:40年产权的房子一般不通燃气,按照商业用水、用电标准收取,价格较高。住宅性质的房子,价格标准相对比较低。

  4. 落户方面的不同:只有住宅性质的房子,才可以落户,且可以就读周边的幼儿园、中小学。商业用房则不行。

  5. 房产套数认定方面的不同

    在限购限贷的大背景下,一般40年产权的房子不计入套数(有个别规定的城市除外,如北京)。比如,个人名下只有一套40年产权的房子,再次买70年产权的房子,可以认定为购买首套房。但如果有贷款记录,在一些城市,首付比例会提高,具体要看城市怎么规定的。70年产权的房子,通常情况下会计入家庭住房套数内。

  6. 再次出售难易程度的不同:70年产权的房子再次出售转让,比较容易售出。

    而40年产权的房子,在进行二次交易时,由于税费高,贷款年限及贷款额度等方面的限制,很少有人问津。

4.2 非住宅、普通住宅、非普通住宅

1. 非住宅

泛指不适用于居住的房子,比如:厂房、仓库、商业用房(饮食店、理发店等)

2. 普通住宅

正常情况下,我们买到的房子都是普通住宅,它有如下特点

  • 单套面积低于 120 平方米
  • 容积率高于 1.0
  • 普通住宅实际成交价格不高于它们平均交易价格的1.2倍。

3. 非普通住宅

非普通住宅是相对于普通住宅而言的,所以非普通住宅也就不会满足普通住宅的三个条件,非普通住宅,一般指宅建筑面积较大或用作商业用途的房子。

比如,别墅,洋房等。

以上三种不同类型的房屋,它们之间的用途不一样,适用的人群不一样,在买房的时候涉及到需要办理的手续也不一样。

遗留问题

1、买房都需要中介吗?二手的需要,新房也需要?

2、

学习资料

房天下 - 百科

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  • 本文作者: 王炳明
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  • 发布时间:2020年03月22日 - 20:03
  • 最后更新:2020年04月01日 - 22:04
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